A partir de 2027, quem vive de alugar imóveis sentirá mudanças significativas na carga tributária. A renda com locação, historicamente tributada apenas pelo Imposto de Renda, passa a integrar a nova cobrança sobre o consumo criada pela reforma tributária.
O peso dessa alteração varia conforme o locador seja pessoa física ou jurídica e, no caso de pessoas físicas, apenas quando certos critérios são atendidos. A Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) começa a valer em 2027, enquanto o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) só entra em vigor em 2029.
Esse período funciona como transição para proprietários e inquilinos se adaptarem ao novo sistema tributário.
Regras para locadores pessoa física
Atualmente, o proprietário pessoa física paga apenas o Imposto de Renda sobre os aluguéis recebidos, com alíquotas que vão de 7,5% a 27,5% conforme a faixa de rendimento. Esse modelo muda quando duas condições são acionadas simultaneamente, e a primeira exige receita anual com aluguel acima de R$ 240 mil, o equivalente a mais de R$ 20 mil mensais.
A segunda é alugar três ou mais imóveis distintos, e apenas a combinação dos dois fatores enquadra o proprietário na cobrança de IBS/CBS. Existe ainda uma segunda porta de entrada no novo regime. Se a receita com locação alcançar R$ 288 mil no ano corrente, 20% acima do limite, o locador será enquadrado nas novas regras.
Para quem não se encaixa em nenhum desses critérios, nada muda: continua pagando só o Imposto de Renda, sem cobrança adicional sobre o consumo. Segundo o Instituto Brasileiro de Estudos Tributários (IBET), entender exatamente como esse enquadramento funcionará na prática é decisivo para quem depende da locação como fonte de renda.
Novas obrigações para empresas do setor
Holdings patrimoniais, incorporadoras e companhias que atuam com locação enfrentarão uma tributação totalmente nova. A reforma passa a tratar o aluguel recebido por pessoa jurídica como prestação de serviço, submetendo essa receita à incidência direta de IBS/CBS. Isso representa uma camada extra de tributação sobre um tipo de renda que, até agora, não entrava nessa categoria.
A empresa terá de somar essa nova cobrança aos tributos que já paga sobre o mesmo rendimento. No modelo vigente, o proprietário jurídico recolhe IRPJ, CSLL, PIS e Cofins. Entre aproximadamente 11,33% e 14% incide a carga efetiva sobre a receita de aluguel no regime de lucro presumido, enquanto o Lucro Real tributa o lucro efetivamente apurado.
Entre 25% e 30% é a projeção para a alíquota combinada de IBS/CBS incidir sobre essa receita com o novo sistema. Somando-se os tributos já existentes, como IRPJ e CSLL, o impacto bruto pode chegar a 37,38% sobre a receita, antes de aplicar qualquer crédito tributário.
Mecanismos para reduzir o impacto
Para suavizar o efeito especialmente sobre quem aluga para morar. A reforma prevê uma redução de 70% na base de cálculo do IBS/CBS em contratos residenciais, trazendo a alíquota inicial da CBS sobre esses aluguéis para aproximadamente 3,4%. Há também um redutor social de R$ 600 mensais, criado para aliviar o custo em situações de locação mais modesta.
Contribuintes poderão abater créditos sobre despesas relacionadas à locação, como administração imobiliária e manutenção, desde que atendam às exigências legais.
Em casos extremos, o Ministério da Fazenda prevê mecanismos adicionais de compensação quando o aluguel representa fatia relevante da renda familiar. Contratos já firmados antes da entrada em vigor das novas regras podem contar com condições de transição diferentes das aplicadas a futuras locações.
Tanto locadores pessoa física quanto pessoa jurídica terão a opção de avaliar, contrato a contrato, qual enquadramento é mais vantajoso diante do novo sistema. Proprietários com contratos por prazo determinado firmados e registrados até 16 de janeiro de 2025 podem optar por alíquota fixa de 3,65% sobre a receita bruta. Sem direito a créditos, até o fim do contrato.
Com a CBS valendo a partir de 2027 e o IBS só em 2029, proprietários têm esse intervalo para reorganizar a forma como declaram e recebem a renda de aluguel. A transição das novas alíquotas será gradual, começando simbolicamente em 2026 e aumentando progressivamente até 2033.
Quando a pessoa física pode continuar pagando só Imposto de Renda
Nem todo proprietário pessoa física será tributado pelos novos impostos sobre consumo. A lei estabelece claramente duas situações em que o novo regime não se aplica: quem aluga menos de três imóveis distintos permanece fora da cobrança de IBS/CBS, mesmo que a receita seja alta; e quem recebe menos de R$ 240 mil por ano com aluguel também fica isento, independentemente de quantos imóveis aluga. Apenas quando ambas as condições são atendidas simultaneamente (três ou mais imóveis E receita acima de R$ 240 mil) é que o novo tributo incide.
Isso significa que uma pessoa física com quatro imóveis alugados que recebe R$ 200 mil anuais, ou alguém que recebe R$ 300 mil anuais mas aluga apenas dois imóveis, continua no regime antigo, pagando apenas Imposto de Renda com alíquotas progressivas de 7,5% a 27,5%.
